Immobilien

Kaufen oder mieten

«Miete ist rausgeworfenes Geld» greift zu kurz. Ob Kaufen günstiger ist, hängt an Zins, Steuern, Nebenkosten – und vor allem am Zeithorizont.

Definition

Der Vergleich zwischen Kaufen und Mieten stellt die Gesamtkosten des Wohneigentums – Zins, Unterhalt, Nebenkosten, Steuern und gebundenes Eigenkapital – der Miete gegenüber.

Das Wichtigste erklärt

Beim Kaufen zahlen Sie Hypothekarzins, Unterhalt und Nebenkosten und versteuern heute den Eigenmietwert, ein fiktives Einkommen fürs Wohnen im eigenen Haus; im Gegenzug dürfen Sie Schuldzinsen und Unterhalt abziehen. Beim Mieten zahlen Sie die Miete, bleiben flexibel und binden kein Eigenkapital, das anderswo Rendite erzielen könnte. Ein wesentlicher Faktor ist der Systemwechsel: Voraussichtlich ab 2029 fällt der Eigenmietwert für selbstbewohntes Eigentum weg – dann entfallen auch die entsprechenden Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt. Das verändert die Rechnung, je nach Situation zugunsten oder zulasten des Kaufs; besonders betroffen sind Eigentümer mit hoher Hypothek und hohem Unterhaltsaufwand. Der zweite grosse Faktor ist der Zeithorizont: Kaufnebenkosten wie Notariat, Grundbuch und Handänderungssteuer fallen einmalig an und verteilen sich erst über viele Jahre. Wer nach wenigen Jahren wieder verkauft, fährt mit Mieten meist besser. Und nicht alles ist eine Rechnung: Eigentum bringt Sicherheit und Gestaltungsfreiheit, Miete Flexibilität und Unabhängigkeit. Die Zahlen sollten den Entscheid trotzdem stützen – mit den eigenen Werten, nicht mit Faustregeln.

Worauf achten

Wie lange wollen Sie realistisch am selben Ort bleiben?
Sind Kaufnebenkosten und künftiger Unterhalt eingerechnet?
Wie wirkt sich der Wegfall des Eigenmietwerts auf Ihre Rechnung aus?
Welche Rendite könnte das gebundene Eigenkapital sonst erzielen?
Bleibt die Tragbarkeit auch nach der Pensionierung erfüllt?

Häufige Fehler

Nur Hypothekarzins und Miete vergleichen
Unterhalt und Rückstellungen für Renovationen vergessen
Mit einem kurzen Zeithorizont kaufen
Steuerliche Änderungen nicht in die Rechnung einbeziehen

Wann eine Beratung sinnvoll ist: Vor jedem Kaufentscheid – und bei bestehendem Eigentum vor der Pensionierung.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine persönliche Beratung. Stand 2026.

Immobilier

Acheter ou louer

« Le loyer, c'est de l'argent jeté par la fenêtre » est trop simpliste. Savoir si l'achat revient moins cher dépend du taux, des impôts, des charges – et surtout de l'horizon temporel.

Définition

La comparaison entre achat et location met en regard le coût total de la propriété – intérêts, entretien, charges, impôts et fonds propres immobilisés – et le loyer.

L'essentiel expliqué

En achetant, vous payez des intérêts hypothécaires, l'entretien et les charges et vous imposez aujourd'hui la valeur locative, un revenu fictif pour l'occupation de votre propre logement ; en contrepartie, vous pouvez déduire les intérêts passifs et l'entretien. En louant, vous payez le loyer, restez flexible et n'immobilisez pas de fonds propres qui pourraient rapporter ailleurs. Un facteur essentiel est le changement de système : la valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire devrait disparaître dès 2029 – les déductions correspondantes pour intérêts passifs et entretien tomberont alors aussi. Cela modifie le calcul, en faveur ou au détriment de l'achat selon la situation ; les propriétaires fortement endettés et aux frais d'entretien élevés sont particulièrement concernés. Le second grand facteur est l'horizon temporel : les frais accessoires d'achat – notaire, registre foncier, droits de mutation – sont uniques et ne s'amortissent que sur de nombreuses années. Qui revend après quelques années s'en sort généralement mieux en louant. Et tout n'est pas affaire de calcul : la propriété apporte sécurité et liberté d'aménagement, la location flexibilité et indépendance. Les chiffres doivent néanmoins étayer la décision – avec vos propres valeurs, pas avec des règles empiriques.

Points à vérifier

Combien de temps comptez-vous rester réellement au même endroit ?
Les frais accessoires d'achat et l'entretien futur sont-ils intégrés ?
Quel effet la suppression de la valeur locative a-t-elle sur votre calcul ?
Quel rendement les fonds propres immobilisés pourraient-ils sinon obtenir ?
La tenue des charges reste-t-elle assurée après la retraite ?

Erreurs fréquentes

Ne comparer que l'intérêt hypothécaire et le loyer
Oublier l'entretien et les provisions pour rénovations
Acheter avec un horizon temporel court
Ne pas intégrer les changements fiscaux au calcul

Quand un conseil est utile: Avant toute décision d'achat – et, pour un bien existant, avant la retraite.

Thèmes liés:
Charge financière et taux d'avance Valeur locative et propriété du logement Types d'hypothèques : hypothèque fixe et SARON Amortissement de l'hypothèque : direct ou indirect

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Cet article fournit une information générale et ne remplace pas un conseil personnalisé. État 2026.

Real estate

Buying or renting

'Rent is money thrown away' falls short. Whether buying is cheaper depends on interest, taxes, ancillary costs – and above all the time horizon.

Definition

The comparison between buying and renting sets the total cost of home ownership – interest, maintenance, ancillary costs, taxes and tied-up equity – against the rent.

The essentials explained

When buying you pay mortgage interest, maintenance and ancillary costs and today you are taxed on the imputed rental value, a notional income for living in your own home; in return you may deduct debt interest and maintenance. When renting you pay the rent, stay flexible and tie up no equity that could earn a return elsewhere. A key factor is the change of system: the imputed rental value for owner-occupied property is expected to be abolished from 2029 – the corresponding deductions for debt interest and maintenance will then also disappear. That changes the arithmetic, in favour of or against buying depending on the situation; owners with a large mortgage and high maintenance costs are particularly affected. The second big factor is the time horizon: purchase costs such as notary, land register and property transfer tax arise once and only spread over many years. Anyone who sells again after a few years is usually better off renting. And not everything is arithmetic: ownership brings security and freedom to shape your home, renting brings flexibility and independence. The figures should nevertheless support the decision – with your own values, not with rules of thumb.

Key points to check

How long do you realistically intend to stay in the same place?
Are purchase costs and future maintenance included?
How does the abolition of the imputed rental value affect your calculation?
What return could the tied-up equity otherwise earn?
Does affordability still hold after retirement?

Common mistakes

Comparing only mortgage interest and rent
Forgetting maintenance and provisions for renovations
Buying with a short time horizon
Leaving tax changes out of the calculation

When advice makes sense: Before any purchase decision – and, for existing property, before retirement.

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This article provides general information and does not replace personal advice. As of 2026.