Immobilien

Tragbarkeit und Belehnung

Beim Kauf von Wohneigentum prüfen Banken zwei Kennzahlen: die Belehnung (wie viel finanziert wird) und die Tragbarkeit (ob die laufenden Kosten zum Einkommen passen). Als Faustregeln gelten mindestens 20 Prozent Eigenkapital und Wohnkosten von höchstens rund einem Drittel des Einkommens.

Definition

Die Belehnung ist das Verhältnis von Hypothek zum Immobilienwert; die Tragbarkeit misst, ob die laufenden Wohnkosten langfristig finanzierbar sind.

Das Wichtigste erklärt

In der Regel finanziert die Bank höchstens 80 Prozent des Werts – mindestens 20 Prozent müssen als Eigenkapital eingebracht werden, davon üblicherweise mindestens die Hälfte aus «hartem» Eigenkapital (nicht aus der Pensionskasse). Für die Tragbarkeit rechnen Banken vorsichtig mit einem kalkulatorischen Zins (deutlich über dem aktuellen Marktzins) plus Unterhalt und Amortisation; diese kalkulatorischen Kosten sollten rund einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. So wird sichergestellt, dass die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt.

Worauf achten

Verfügen Sie über mindestens 20 Prozent Eigenkapital?
Wie viel davon ist «hartes» Eigenkapital?
Bleiben die kalkulatorischen Wohnkosten unter einem Drittel des Einkommens?
Wie wirkt sich ein Vorbezug aus der Pensionskasse aus?

Häufige Fehler

Eigenkapital fast nur aus der Pensionskasse aufbringen
Tragbarkeit nur mit dem tiefen aktuellen Zins rechnen
Nebenkosten und Unterhalt unterschätzen

Wann eine Beratung sinnvoll ist: Vor dem Kauf einer Immobilie oder bei knapper Tragbarkeit.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine persönliche Beratung. Stand 2026.

Immobilier

Charge financière et taux d'avance

Lors de l'achat d'un logement, les banques examinent deux ratios : le taux d'avance (part financée) et la charge financière (si les coûts courants correspondent au revenu). Règles empiriques : au moins 20 % de fonds propres et des coûts de logement d'au plus environ un tiers du revenu.

Définition

Le taux d'avance est le rapport entre l'hypothèque et la valeur de l'immeuble ; la charge financière mesure si les coûts de logement courants sont finançables à long terme.

L'essentiel expliqué

En règle générale, la banque finance au plus 80 % de la valeur – au moins 20 % doivent être apportés en fonds propres, dont habituellement au moins la moitié en fonds propres « durs » (pas issus de la caisse de pension). Pour la charge, les banques calculent prudemment avec un taux d'intérêt théorique (nettement au-dessus du taux du marché) plus l'entretien et l'amortissement ; ces coûts théoriques ne devraient pas dépasser environ un tiers du revenu brut. On s'assure ainsi que le financement reste supportable même en cas de hausse des taux.

Points à vérifier

Disposez-vous d'au moins 20 % de fonds propres ?
Quelle part est en fonds propres « durs » ?
Les coûts de logement théoriques restent-ils sous un tiers du revenu ?
Quel est l'effet d'un versement anticipé de la caisse de pension ?

Erreurs fréquentes

Apporter les fonds propres presque uniquement via la caisse de pension
Calculer la charge avec le seul taux actuel bas
Sous-estimer les charges et l'entretien

Quand un conseil est utile: Avant l'achat d'un bien ou en cas de charge financière serrée.

Thèmes liés:
Types d'hypothèques : hypothèque fixe et SARON Encouragement à la propriété du logement (EPL)Amortissement de l'hypothèque : direct ou indirect

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Cet article fournit une information générale et ne remplace pas un conseil personnalisé. État 2026.

Real estate

Affordability and loan-to-value

When buying a home, banks check two ratios: the loan-to-value (how much is financed) and affordability (whether ongoing costs fit the income). Rules of thumb: at least 20% equity and housing costs of at most about a third of income.

Definition

Loan-to-value is the ratio of mortgage to property value; affordability measures whether the ongoing housing costs are sustainable long-term.

The essentials explained

As a rule, the bank finances at most 80 percent of the value – at least 20 percent must be brought as equity, of which usually at least half as 'hard' equity (not from the pension fund). For affordability, banks calculate prudently with an imputed interest rate (well above the market rate) plus maintenance and amortisation; these imputed costs should not exceed about a third of gross income. This ensures the financing remains affordable even if rates rise.

Key points to check

Do you have at least 20 percent equity?
How much of it is 'hard' equity?
Do the imputed housing costs stay under a third of income?
How does a pension fund advance withdrawal affect this?

Common mistakes

Raising equity almost entirely from the pension fund
Calculating affordability only with the low current rate
Underestimating running costs and maintenance

When advice makes sense: Before buying a property or when affordability is tight.

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This article provides general information and does not replace personal advice. As of 2026.