Immobilien

Amortisation der Hypothek: direkt oder indirekt

Die zweite Hypothek muss innert einer bestimmten Frist zurückbezahlt (amortisiert) werden. Bei der direkten Amortisation sinkt die Schuld laufend, bei der indirekten wird über die Säule 3a angespart – was steuerlich oft vorteilhafter ist.

Definition

Amortisation ist die Rückzahlung der Hypothekarschuld, in der Regel bis die Belehnung auf zwei Drittel des Werts gesunken ist.

Das Wichtigste erklärt

Bei der direkten Amortisation zahlt man die Hypothek in Raten zurück; die Schuld und damit die abziehbaren Schuldzinsen sinken. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek bestehen, und man zahlt stattdessen in die Säule 3a ein, die später zur Rückzahlung dient. So bleiben die Schuldzinsen (und heute der Eigenmietwert-Abzug) hoch, und die 3a-Beiträge senken zusätzlich die Steuern. Welche Variante besser ist, hängt vom Steuersatz, der Zinssituation und dem geplanten Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ab.

Worauf achten

Wie hoch ist Ihr Grenzsteuersatz?
Nutzen Sie die Säule 3a bereits aus?
Wie wirkt sich der geplante Eigenmietwert-Systemwechsel aus?
Wollen Sie Schulden aktiv abbauen oder Liquidität behalten?

Häufige Fehler

Amortisationsart ohne Steuerbetrachtung wählen
Die 3a-Lösung nicht mit dem Eigenheim koppeln
Den kommenden Systemwechsel ignorieren

Wann eine Beratung sinnvoll ist: Bei der Wahl der Amortisationsstrategie für Ihr Eigenheim.

Kostenloses Erstgespräch vereinbaren

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine persönliche Beratung. Stand 2026.

Immobilier

Amortissement de l'hypothèque : direct ou indirect

La deuxième hypothèque doit être remboursée (amortie) dans un certain délai. Avec l'amortissement direct, la dette diminue en continu ; avec l'indirect, on épargne via le pilier 3a – ce qui est souvent plus avantageux fiscalement.

Définition

L'amortissement est le remboursement de la dette hypothécaire, en règle générale jusqu'à ce que le taux d'avance descende à deux tiers de la valeur.

L'essentiel expliqué

Avec l'amortissement direct, on rembourse l'hypothèque par tranches ; la dette et donc les intérêts déductibles diminuent. Avec l'amortissement indirect, l'hypothèque subsiste et l'on verse à la place dans le pilier 3a, qui servira plus tard au remboursement. Ainsi, les intérêts passifs (et aujourd'hui la déduction liée à la valeur locative) restent élevés, et les versements 3a réduisent en plus les impôts. Le meilleur choix dépend du taux d'imposition, de la situation des taux et du changement de système prévu pour l'imposition du logement.

Points à vérifier

Quel est votre taux marginal d'imposition ?
Épuisez-vous déjà le pilier 3a ?
Quel effet aura le changement de système sur la valeur locative ?
Voulez-vous réduire activement la dette ou garder des liquidités ?

Erreurs fréquentes

Choisir le mode d'amortissement sans considération fiscale
Ne pas coupler la solution 3a au logement
Ignorer le changement de système à venir

Quand un conseil est utile: Lors du choix de la stratégie d'amortissement de votre logement.

Thèmes liés:
Pilier 3a (prévoyance liée)Valeur locative et propriété du logement Charge financière et taux d'avance

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Cet article fournit une information générale et ne remplace pas un conseil personnalisé. État 2026.

Real estate

Amortising the mortgage: direct or indirect

The second mortgage must be repaid (amortised) within a certain period. With direct amortisation the debt falls continuously; with indirect amortisation you save via pillar 3a – which is often more tax-efficient.

Definition

Amortisation is the repayment of the mortgage debt, as a rule until the loan-to-value falls to two thirds of the value.

The essentials explained

With direct amortisation you repay the mortgage in instalments; the debt and thus the deductible interest fall. With indirect amortisation the mortgage remains and you pay into pillar 3a instead, which is later used for repayment. This keeps debt interest (and today the imputed-rental-value deduction) high, and the 3a contributions additionally reduce taxes. The better option depends on the tax rate, the interest situation and the planned system change for home taxation.

Key points to check

What is your marginal tax rate?
Do you already use up pillar 3a?
How will the imputed-rental-value system change affect you?
Do you want to actively reduce debt or keep liquidity?

Common mistakes

Choosing the amortisation type without a tax view
Not coupling the 3a solution to the home
Ignoring the coming system change

When advice makes sense: When choosing the amortisation strategy for your home.

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This article provides general information and does not replace personal advice. As of 2026.