Mit der Pensionierung sinkt das Einkommen, die Hypothek bleibt. Wer die Tragbarkeit erst beim Verlängerungstermin rechnet, hat kaum noch Handlungsspielraum.
Die Rechnung der Bank ändert sich mit der Pensionierung schlagartig – nicht wegen des Zinses, sondern wegen des Einkommens. Geprüft wird die Tragbarkeit nämlich nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Satz von rund 5 Prozent, zuzüglich Nebenkosten und Amortisation. Diese Summe darf höchstens rund einen Drittel des Einkommens ausmachen. Fällt das Erwerbseinkommen weg und bleiben AHV- und Pensionskassenrente übrig, sinkt der massgebende Nenner oft um 30 bis 40 Prozent – während die Hypothek unverändert im Grundbuch steht.
Das führt zu einer Situation, die viele überrascht: Die Hypothek ist über Jahrzehnte problemlos bedient worden, und trotzdem gilt sie plötzlich formell als nicht mehr tragbar. Die Bank verlangt dann eine Teilrückzahlung – häufig im ungünstigsten Moment, nämlich beim Ablauf der Festhypothek, wenn die Verhandlungsposition am schwächsten ist.
Der Handlungsspielraum ist am grössten, solange noch Erwerbseinkommen fliesst. Dann lässt sich prüfen, ob eine Amortisation aus freiem Vermögen sinnvoll ist, ob Vorsorgekapital dafür eingesetzt werden soll – und ob die indirekte Amortisation über eine verpfändete Säule 3a weiterhin passt. Letzteres wird sich ohnehin verändern: Voraussichtlich ab 2029 fällt der Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum weg, und mit ihm der Schuldzinsabzug. Damit verliert eine bewusst hoch gehaltene Hypothek ihren wichtigsten steuerlichen Vorteil.
Zugleich gilt: Eine Amortisation ist kein Selbstzweck. Wer Vorsorgekapital zur Rückzahlung einsetzt, senkt die Zinslast, verliert aber Liquidität und unter Umständen Rendite – und Vorsorgegeld, das einmal in Stein gebunden ist, steht für den laufenden Lebensunterhalt nicht mehr zur Verfügung. Die Frage lautet deshalb nie «amortisieren oder nicht», sondern: wie viel, aus welchem Topf und in welchem Jahr.
Sinnvoll ist eine Gesamtrechnung fünf bis zehn Jahre vor der Pensionierung, die Hypothek, Budget, Steuern und Vorsorgebezüge gemeinsam betrachtet. Wer diese Zahlen kennt, verhandelt mit der Bank aus einer anderen Position – und entscheidet selbst, statt auf einen Termin reagieren zu müssen.
Hypothek nach der PensionierungTragbarkeit und BelehnungAmortisation der Hypothek: direkt oder indirektBudget nach der Pensionierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine persönliche Beratung. Stand 2026.