Wer nur Hypothekarzins und Amortisation rechnet, unterschätzt das Eigenheim. Der Unterhalt ist die dritte Grösse, und sie wächst mit dem Alter der Liegenschaft.
Definition
Unterhalt umfasst alle Arbeiten, die den Zustand einer Liegenschaft erhalten: Reparaturen, Ersatz von Heizung, Küche, Fenstern oder Dach. Wertvermehrende Investitionen erweitern oder verbessern die Liegenschaft. Die Unterscheidung ist steuerlich entscheidend: Werterhaltender Unterhalt ist vom Einkommen abziehbar, wertvermehrende Investitionen nur bei der Grundstückgewinnsteuer.
Das Wichtigste erklärt
Als Faustregel wird pro Jahr ein Prozentsatz des Gebäudewerts für Unterhalt zurückgelegt; die Banken rechnen ihn bei der Tragbarkeit mit ein. Grössere Renovationen lassen sich über zwei Steuerjahre verteilen, um den Abzug besser zu nutzen. Energetische Sanierungen sind in vielen Kantonen zusätzlich abziehbar und subventioniert. Im Stockwerkeigentum bemisst der Erneuerungsfonds, ob die Gemeinschaft für Dach und Fassade gerüstet ist. Wer die Pensionierung plant, sollte die grossen Erneuerungen davor erledigen, solange das Einkommen die Abzüge trägt.
Worauf achten
- Jährliche Unterhaltsreserve im Budget führen
- Werterhaltend und wertvermehrend bei jeder Rechnung trennen
- Grosse Arbeiten auf zwei Steuerjahre verteilen
- Erneuerungsfonds und Sanierungsstau vor dem Kauf prüfen
Häufige Fehler
- Unterhalt als Ausnahme statt als Regel budgetieren
- Belege nicht aufbewahren und den Abzug verlieren
- Grosse Sanierungen in die Pensionierung verschieben, wenn das Einkommen sinkt
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine persönliche Beratung. Stand 2026.